Alquileres: qué pasará con los contratos vigentes si se aprueban los nuevos cambios en la Ley

Otro golpe de incertidumbre sacude al mercado inmobiliario y propietarios e inquilinos se preguntan qué le pasaría a sus contratos si el Senado aprueba el proyecto que ya tiene media sanción de Diputados

El mercado inmobiliario está ilusionado. La Cámara de Diputados dio un paso positivo al darle media sanción al proyecto de ley que modificaría la ley de alquileres. El proyecto impulsado por el arco opositor al Gobierno propone, entre otras cosas, modificar algunos de los puntos controversiales más polémicos de la norma: que los contratos duren dos años en lugar de tres y que los ajustes se hagan mínimamente cada cuatro meses con una indexación elegida por las partes.

A la espera del tratamiento del proyecto en el Senado que avanzaría este martes próximo con la constitución de una Comisión de Legislación General primero y un plenario con la comisión de Presupuesto después, las opiniones acerca de las condiciones del proyecto están divididas, aunque las cámaras del sector incentivan el cambio para reactivar un mercado resquebrajado y en crisis. Más allá de las visiones, el mercado apretó el botón de pausa una vez más y -como ante todo anuncio de cambio- echa anclas para no navegar durante la incertidumbre.

En este contexto, resuena una pregunta entre propietarios, inquilinos e inmobiliarios. ¿Qué pasará con los contratos de alquiler vigentes si se aprueban las modificaciones a la ley? El interrogante tiene afortunadamente una respuesta simple y lineal: “La ley no se aplica retroactivamente salvo disposición expresa”, aseguró Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. En otras palabras, un cambio de ley no afecta a los contratos en curso.

El experto explicó que la nueva ley se aplicaría a los contratos que se firmen después de su sanción, por lo que “los contratos en marcha van a seguir vigentes”, aclaró. Lo mismo sucedió cuando se sancionó en julio del 2020 la ley de alquileres que rige hoy en día. Los contratos que estaban vigentes cuando se promulgó mantuvieron sus condiciones hasta su finalización.

En caso de que se sancione este proyecto, los contratos vigentes bajo condiciones de la ley de alquileres actual podrán aplicar cuestiones que se definan con la nueva ley. “Por ejemplo, si un juez tiene que intervenir en un caso de reparaciones, se va a usar la definición de arreglo urgente que diga la ley y va a aplicar ese criterio”, detalló Mariano Esper, abogado y profesor de posgrado UBA, Austral, Notarial Argentina, especializado en temas inmobiliarios y empresariales.

En la misma línea, señaló que “otro punto que se aplicaría a los contratos en curso es la multa por rescisión anticipada en los contratos temporarios” que propone el proyecto. Esto alude a uno de los ítems de la propuesta con media sanción, el cual plantea que en los contratos por plazo menor al mínimo legal (dos años, según este proyecto), se aclare que la multa al locatario por la rescisión anticipada (de dos meses de alquiler, como en la actualidad) se calcule sobre el precio locativo del mes en que se restituye el inmueble, es decir, el último mes de alquiler. Este aspecto es importante porque la ley vigente no aclara en base a qué mes se calcula “la multa”.

Un dato fundamental es que existe una herramienta que permite mantener las condiciones de un contrato por más que se sancione una ley nueva. Se trata de las prórrogas, que pueden extender un convenio hasta 20 años. Esto puede utilizarse siempre y cuando el inmueble y las partes sean las mismas, por lo que en caso de cambiar de inquilino o de inmueble se debe iniciar un contrato nuevo con la última ley promulgada.

Esta es una práctica muy utilizada en la actualidad, ya que los dueños que mantenían una buena relación con sus inquilinos y no querían someterse a las condiciones de la nueva ley apelaron a esta alternativa. “Mayoritariamente se están haciendo prórrogas a los contratos por seis meses. Esto es lo más aconsejable en este contexto inflacionario porque cuando un contrato se prorroga se puede fijar un nuevo precio de acuerdo al mercado y a un libre acuerdo entre las partes, no en base al aumento del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central que está desfasado de la inflación”, indicó Enrique Abatti.
Mercedes Soriano