Nueva ley de alquileres: quién tiene que pagar las reparaciones y qué cambió en la rescisión de un contrato

Aumentos, temor a un nuevo congelamiento, una nueva ley de alquileres que permite realizar el primer ajuste a los 12 meses de la firma del contrato en base a un índice que elabora el Banco Central.

Estos son los principales argumentos de los propietarios cuando “negocian” con los brokers inmobiliarios por qué quieren aumentar los alquileres, incluso por encima de las tasaciones. Sin embargo, no son los únicos puntos de la norma sancionada a mediados del año pasado que desvela a los locadores.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, afirma que los “inquilinos pueden volver locos a los propietarios con reclamos permanentes”. Hace referencia al punto de la nueva ley respecto a algún desperfecto en la vivienda, también pone en agenda el tema de garantías y rescisión de los contratos.

Los arreglos corren por cuenta del propietario

La nueva ley establece que el propietario debe hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino. Además, especifica que en caso de que el locador no responda o se niegue a realizar una reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Esto significa que cuando se rompe la mochila del baño o no funciona el calefón, el inquilino debe llamar al locador para que se haga cargo del arreglo pero en el caso de que no responda, es potestad del inquilino realizar el arreglo y luego pasarle el gasto al dueño. “Esta dinámica generará muchos conflictos: quien sabe si el monto que se pasa es real y si verdaderamente el propietario fue informado. Y por otro lado, también es cierto que hay departamentos con una antigüedad de 40 o 50 años que tienen deficiencias a los que los inquilinos se mudan conociendo su estado”, analiza Rozados.

Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago de los alquileres. Mariano Esper, abogado especialista en el sector, aclara que “en el texto legal anterior también se ponían los arreglos a cargo del propietario. Pero la interpretación de la norma era uniforme: las partes podían regular un régimen distinto al previsto en la ley y establecer que los arreglos debían ser a cargo del locatario. Ahora, con el nuevo texto legal, esa posibilidad no está tan clara”.

Enrique Abatti, abogado titular del estudio homónimo, alerta sobre la posibilidad de que se generen situaciones de “abuso” por parte de los inquilinos. “Quién asegura que buscará el presupuesto más accesible”, se pregunta y le recomienda a los propietarios establecer en el contrato que ante la eventualidad de un desperfecto, el monto del arreglo pueda descontarse del alquiler en partes durante por lo menos tres meses. “Así el propietario no correrá el riesgo de no cobrar algún mes”, explica.

Se ampliaron las posibilidades de garantías

Otro punto que genera “inseguridad es lo que plantea la nueva ley respecto a las garantías”. Los propietarios se sienten intranquilos porque se permite una mayor variedad de garantías. Si bien la más usada es el título de una propiedad inmueble, ahora se suman los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. En el proceso, el inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una.

El problema surge porque el texto dice que, si el locatario ofrece dos de estas opciones, el locador tiene la obligación de elegir una. En este punto, Rozados analiza que si un propietario puede elegir si destina o no un inmueble al mercado de alquiler también debería poder elegir la garantía que más seguridad le ofrezca. “Que los propietarios tengan que aceptar alguna de las garantías no significa que estén obligados porque los dueños pueden decir que al final no van alquilar el departamento o que apareció otro interesado. Es imposible que sea vinculante por cómo funciona el mercado”, aclara Federico Gonzalez Rouco, economista especializado en el sector. Una recomendación que da Abatti para los propietarios es que no firmen la reserva ad referéndum de la presentación de la garantía. “Si lo hacen, quedarán enganchados y deberán aceptar alguna de las garantías que se les ofrezcan”, agrega.

Además, el locador no puede exigir un inmueble de garantía que valga más que el equivalente a cinco alquileres. “Esto significa que el propietario que aceptó una garantía de caución o una bancaria, por ejemplo, ante un incumplimiento recibirá sólo el equivalente a cinco meses de alquiler”, detalla Rozados. Y hace números: si el inquilino paga $30.000 por mes, la ley le exige a la garantía pagar $150.000. “Este monto no lo protege si se tiene en cuenta que ahora con la mediación los tiempos de un juicio de desalojo se ampliaron: de entre ocho meses y un año a por lo menos un año y medio. En síntesis, le pagan cinco meses pero corre el riesgo de que el locatario incumpla por lo menos 18 meses”, agrega el director de Reporte Inmobiliario.

Se flexibiliza la rescisión de los contratos a favor del inquilino

Con la nueva ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. También aclara que si la rescisión es con causa (por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella) y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive solicitar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.

Por otra parte, la nueva norma también establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato, debe pagar un mes y medio de alquiler, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes. “La rescisión anticipada y renovación quita penalidades y multas en alquileres que ya hayan transcurrido más de seis meses y con avisos anticipados”, sintetiza Matías Celasco Correa, research Manager de CBRE Argentina.

Carla Quiroga