El Gobierno recién asumido habla de quitar regulaciones y de derogar la polémica ley, pero desde el sector aseguran que los problemas siguen siendo la falta de crédito hipotecario y la inflación.
Por: José Luis Cieri
El alquiler de viviendas en la Argentina atraviesa una crisis sin precedentes, aumentos récord mes a mes y escasez de unidades en pesos en todos los barrios y ciudades.
En momentos en que una vez más la polémica Ley de Alquileres de 2020 vuelve a estar en el centro del debate, un informe reveló que en la ciudad de Buenos Aires el 76% de los jóvenes menores de 35 años no llegan a cumplir sus contrato y los tienen que rescindir antes de su vencimiento.
Esta cruda realidad se da en un contexto en el que el flamante Gobierno de Javier Milei estaría considerando un proyecto para derogarla, buscando restituir la libertad en los acuerdos entre las partes, regidos por el Código Civil y Comercial de la Nación de 2015, tal como era antes de la legislación vigente.
Por medio de un reciente análisis comparativo a través de los datos censales, la Fundación Tejido Urbano encontró una gran caída en la cantidad de propietarios en CABA. En 2000, por caso, cerca del 75% de los habitantes eran propietarios; hoy, sólo el 52% son dueños de la vivienda que habitan.
“También sobresale otra cifra que evidencia la precariedad económica de los más jóvenes que buscan independizarse. El 76% (un dato obtenido en conjunto con la Cámara Inmobiliaria Argentina) de los menores de 35 años no culminan el contrato de alquiler. Muchos vuelven a vivir con los padres o cohabitan con otras personas para poder cubrir los gastos y pagar el alquiler”, destacó a Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Tejido Urbano.
La situación es muy compleja. Algunos inquilinos se ven obligados a iniciar la búsqueda de un nuevo departamento con varios meses de anticipación, ya sea porque su contrato está por vencer o porque no pueden afrontar los pagos mensuales. En ocasiones enfrentan condiciones abusivas por parte de los propietarios, como incrementos injustificados, algo ilegal. Como resultado, muchos se ven forzados a abandonar la propiedad y, en algunos casos, a mudarse de CABA al Gran Buenos Aires o a otra ciudad de la provincia.
Un monoambiente en el barrio de Almagro no cuesta menos de $180.000 por mes para aquellos que logran concretar un contrato. En cuanto a un departamento de dos ambientes, el valor más accesible en Palermo alcanza los $210.000 mensuales.
Un departamento de 3 ambientes en Caballito cuesta unos $310.000 mensuales, todo un desafío económico para los asalariados.
La informalidad siempre presente
Expertos sostienen que el problema de fondo está en la falta de viviendas y que no alcanzaría solamente con la derogación de la normativa vigente.
Álvarez de Celis agregó: “Si bien el mercado de alquileres históricamente se caracterizó por la informalidad, donde las partes negocian el contrato, esta medida coyuntural debe ir acompañada de políticas estructurales que permitan resolver el déficit estructural de viviendas”.
Los datos estadísticos reflejan un fuerte proceso de inquilinización, que se profundiza en el eje de renta norte porteño, que presenta un mayor porcentaje de locatarios que de propietarios.
Cerca del 55% de la población de la Ciudad alquila en el eje norte (en barrios como Belgrano, Colegiales, Villa Urquiza, Saavedra, entre otros, donde los departamentos de dos ambientes hoy no bajan de $200.000 al mes), esto va de la mano con un incremento en la cantidad de hogares unifamiliares jóvenes.
En paralelo, el informe de la Fundación Tejido Urbano reveló que se produce un “fenómeno de corrimiento”, donde los adultos mayores deben alquilar una vivienda, algo que no se veía en los resultados del Censo anterior y ahora es frecuente observar esta situación en el eje sur de CABA.
“Esto sucede porque hay menos oferta de alquiler y las personas que tienen menos recursos van al eje sur (en barrios como Barracas). Ahí radican familias más numerosas y gran parte de los adultos mayores”, agregó Álvarez de Celis.
“En líneas generales los adultos mayores son en su mayoría propietarios, sin embargo en el último Censo se aprecia que aumenta considerablemente el porcentaje que alquila. Estas personas tienen menor poder adquisitivo y buscan zonas menos valorizadas del mercado, por eso en proporción hay más en la zona centro y sur que en el norte”, aclaró Álvarez de Celis.
Como salir de esta situación
Ese proceso de inquilinización se produce en toda la Argentina, con especial énfasis en CABA. La falta de crédito hipotecario y el aumento en dólares del valor de una vivienda hacen cada vez más difícil adquirir un inmueble.
Álvarez de Celis amplió: “Se construyeron unas 120.000 viviendas en los últimos 12 años (medición intercensal) de las cuales un gran porcentaje son pensadas como reserva de valor y terminan en muchos casos destinadas al alquiler”.
El eje de “alta renta” es el norte de la ciudad. Donde más propiedades se construyen y no como primera vivienda, sino como reserva de valor. Allí aumenta el porcentaje de inquilinos sobre el de propietarios.
Sobre cómo se sale de la falta de oferta y qué debe hacerse para cambiar la situación de los inquilinos, Álvarez de Celis concluyó diciendo que “en el país hay un déficit de 1 millón de viviendas. Mientras sigan faltando estas unidades va a ser muy difícil solucionar el problema de los alquileres. La regulación incide parcialmente, debería haber más mecanismos que promuevan la construcción de viviendas y reaparezcan los créditos hipotecarios”.
