Cuatro razones por las que las propiedades deberían bajar de precio

Un mercado retraído, menos crédito, dólar caro y costos más ventajosos para construir confluyen para ajustar los valores de los inmuebles.

Por Juan Gasalla

El mercado inmobiliario se enfrenta a un período con importantes fundamentos que respaldan una baja de los precios, aunque el alcance que tendrá esta dinámica en los próximos meses todavía no está definido. Uno de estos fundamentos, y principal, es el desplome de la demanda que se evidencia en la contracción del número de escrituras. En ese sentido, la retracción del número de operaciones respaldadas con hipoteca profundiza la tendencia del mercado.

Cabe recordar que entre enero y noviembre las operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires disminuyeron un 8,4% en comparación con once meses de 2017, según el Colegio de Escribanos porteño. Pero dicha contracción se fue acelerando en los últimos meses. En noviembre de 2018, la baja fue de 46% en comparación a noviembre de 2017.

Otro es que los valores subieron en exceso medidos en pesos, por encima de la inflación, de los ingresos de los eventuales compradores y de los propios costos sectoriales, cuando está claro que el tipo de cambio alto llegó para quedarse, aún con un dólar que cayó un 9% desde los $41,85 al cierre de septiembre pasado, a los $38 de enero de 2018.

Con un dólar mayorista que se encareció un 102% a lo largo de todo 2018 y un incremento de las cotizaciones medidas en divisas, la «inflación inmobiliaria» se aproximó a 120% el año pasado, cuando el índice general se acercó a 48 por ciento.

Incluso si se toma en cuenta la inflación sectorial, también fue desmedido el encarecimiento de las propiedades, pues el costo de la construcción en la ciudad de Buenos Aires tuvo en diciembre un aumento del 0,8% y cerró 2018 con una suba del 52,1%, según datos de la Dirección General de Estadística y Censos porteña.

Tanto en la medición mensual como en la interanual, el mayor peso del incremento corrió por cuenta de los Materiales (1,4% en diciembre y 69,8% en 2018), seguido por Gastos generales (0,6% y 45,1%, respectivamente).

El rubro que en ambos casos se ubicó por debajo del nivel general fue la Mano de obra, a tono con una evolución de los salarios por debajo de la inflación: no tuvo variación en diciembre y en todo el año registró una suba del 33,5 por ciento.

Un tercer fundamento bajista es el de la disminución de las operaciones respaldadas por hipoteca. El crédito fue motor de la expansión del mercado inmobiliario en 2016 y 2017, pero la escalada inflacionaria y un dólar que duplicó su valor el año pasado volvieron a deprimir la evolución del crédito para vivienda.

Según el Colegio de Escribanos porteño, las escrituras con crédito en la Ciudad de Buenos Aires sumaron entre enero y noviembre unos 12.718 actos, con baja de un 10% en comparación a 2017.

Un cuarto factor, muy positivo, es la esperable expansión de la oferta de unidades a estrenar. Un relevamiento del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) porteño publicado por Reporte Inmobiliario detectó un importante aumento de los permisos de obras nuevas, motivado en parte para adelantarse a la puesta en vigencia del nuevo Código Urbanístico y al nuevo sistema de Plusvalías de tierra para ciudad de Buenos Aires.

El CPAU detectó en 2018 un aumento de 21,2% en la presentación de planos para obras nuevas, que se aproximaron a los 5.000 proyectos, la cifra más alta en una década. Este aumento se verificó en la totalidad de las categorías de obras: chicas, medianas y de grandes superficies. Incluso en las encomiendas de más de 5.000 metros cuadrados se registraron 152 proyectos, casi el doble que en 2017 (84) y 2016 (82).

Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, explicó que «el mercado esta expectante a lo que ocurra en 2019 con los precios. Hay una brecha entre la expectativa del comprador y la del vendedor. A partir de la devaluación, quien vende está esperando que su propiedad se vea reflejada en un precio más adecuado a la situación, y quien compra quiere conseguir un precio más competitivo».

«Esto permitió que en la segunda parte del año se genere una apertura durante las negociaciones y que las partes sean más flexibles al momento de completar la operación. Si bien los precios no cayeron un 35% como esperaba el comprador, se están cerrando con un margen entre 10% y 15%», resumió Sebastián Sosa.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explicó a Infobae que otro indicador que puede fungir de «predictor» del mercado, el de la rentabilidad de los alquileres. «La rentabilidad en dólares, producto de la devaluación y aún con aumento de alquileres en pesos, es la más baja de la historia: un 2,8% anual, desde 3,5% un año atrás», dijo. Esta variación puede deberse a dos razones: o los alquileres están baratos o las propiedades están caras. Y ante la precariedad de los presupuestos familiares por la pérdida de poder adquisitivo de los salarios, lo más probable es lo segundo: que los valores de mercado no se adecuaron aún al actual escenario económico.

«El que necesite vender va a tener que ser muy flexible y atento a la contraoferta que se le va a hacer», advirtió Rozados.

Resistencia a la baja

Según un relevamiento de Mercado Libre Inmuebles, en 2018 el incremento de los precios en dólares para la venta se desaceleró a 5%, desde el 11% del 2017. Pero, en este caso, hay que aclarar que se trata de los valores pretendidos por los vendedores (de publicación), que pueden ser más bajos al momento de realizar la operación y negociar con el comprador. Y más bajos aún al momento de escriturar, pues el asiento administrativo no siempre refleja el valor real del acuerdo entre partes.

El arquitecto Rozados indicó que la consultora realizó en 2018 «una única medición en noviembre, comparado con el trimestre anterior, que reflejó que los precios promedio de publicación habían bajado un 1,4% en promedio, y la caída más pronunciada, según el barrio y la tipología de la unidad, no pasaba de 5%».

No obstante, Rozados calculó que «el año pasado tiene una baja de los precios en dólares que va de 7 a 20 por ciento interanual, dependiente de localización. No daba que las cotizaciones se pudieran sustentar en esos niveles frente al costo de reposición: por una devaluación que superó a la inflación, el costo de construcción se redujo 30% en dólares».

«La tierra no, el precio en dólares se mantiene firme. Por eso el valor de venta de la unidad construida puede estar 15 o 20% más bajo en dólares», agregó el director de Reporte Inmobiliario.

Un análisis del mercado inmobiliario realizado por el economista Juan José Cruces, director del Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), detectó que a pesar de la recesión de la economía argentina los precios de las propiedades siguieron en alza.

Con el parámetro de la Ciudad de Buenos Aires, los precios promedio no cayeron a nivel local a pesar de la devaluación del peso argentino por encima del 50% el año pasado. Sí lo hicieron en Brasil, al analizar los precios de las principales ciudades del país vecino, Río de Janeiro y San Pablo.

En 2018 el real brasileño se devaluó un 14,3% respecto del dólar norteamericano.

Según el Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) que elabora el CIF, entre marzo de 2017 y septiembre de 2018, los precios de las propiedades en Buenos Aires aumentaron 16,8% en moneda dura, de 2.659 a 3.105 dólares el metro cuadrado, mientras que en el país vecino cayeron.

Los valores en zonas residenciales de Río de Janeiro cedieron 29,2% en el mismo lapso, de 4.079 a 2.886 dólares, presionados por la débil actividad económica y la devaluación del real. En San Pablo restaron 22,1%, de 2.637 a 2.052 dólares.

Buenos Aires, que en marzo de 2017 exhibía precios de inmuebles similares a los de San Pablo y 34,8% más baratos que en Río de Janeiro, pasó hacia septiembre de 2018 a ser más cara que ambas urbes del país vecino.

Para Juan José Cruces, la diferencia en la dinámica del mercado inmobiliario radica en que en Brasil los precios están fijados en reales y bajaron en dólares, mientras que en Argentina los precios «pedidos» por los oferentes subieron en moneda norteamericana. «Esto explica la gran recesión inmobiliaria» a nivel local, advirtió.