Expertos detallaron varios consejos para quienes buscan una vivienda con un dormitorio más y áreas exteriores amplias. Para pasar de un 2 a un 3 ambientes, el plus que debe agregarse se ubica entre un 30% y 50% del valor de la vivienda previa.
Por: José Luis Cieri
Mucha gente con ahorros en mano y según la necesidad de hábitat apuesta por sumar un ambiente más o ganar mayor espacio exterior. Quienes pueden ampliarse deben tener en cuenta varios aspectos a la hora de hacer el cálculo del valor que demandará pasar a un departamento más grande.
Esto aplica tanto para quien desee mudarse de un 2 ambientes a un 3 ambientes, como el salto de un 3 a 4 ambientes. Casi siempre tendrán que desembolsar una diferencia extra que además de estar ligada con la mayor cantidad de metros cuadrados está vinculada con la ubicación de la propiedad, amenities que tenga el edificio, estado del inmueble, luminosidad, entre otros aspectos.
También hay que tener presente que en Buenos Aires hay un mercado sobre ofertado como nunca se vio y esta situación permite buscar e interiorizarse sobre muchos departamentos. Esto también genera dispersión de precios de referencia.
Mario Gómez, presidente de la Asociación de Profesores de los Posgrados Inmobiliarios de la República Argentina (APPI), destacó a Infobae que “además del sobre stock está el problema de la nula disponibilidad de crédito bancario. Igual la principal ventaja para quien quiere ampliarse es que por un monto relativamente pequeño puede cambiar de vivienda. Los departamentos de mayor tamaño son los que tienen menos mercado, por eso, quien vende uno más pequeño tiene el beneficio de que puede defender mejor su precio (relativamente cuentan con más demanda) y luego con la operación de venta concretada, ofertar por el departamento más amplio”.
“Las viviendas grandes son las que tienen menos mercado, por eso quien vende uno más pequeño tiene el beneficio de que puede defender mejor su precio y luego saltar a un departamento más amplio” (Gómez)
Expertos coinciden que el consejo para los que hacen un cambio de unidad es que miren las tendencias del mercado porque post pandemia se han privilegiado los espacios abiertos, antes el m2 descubierto de balcón se cobraba el 50% del valor del m2 cubierto y hoy se cobra igual porque se empieza a privilegiar el “afuera”.
“Sobre si se busca un dormitorio u otras áreas, hay que decir que influye la idiosincrasia de la familia y la cantidad de miembros que la integra. Hay casos que vendiendo un 3 ambientes de muy buena calidad compran un 4 ambientes de no tan buena calidad y terminan reciclándolo para ganar un dormitorio para la familia que se agranda, el niño que viene en camino, entre otras necesidades”, dijo a Infobae Sebastián Cantero, especialista del mercado inmobiliario.
Montos y porcentajes
Cuando alguien se muda de un 2 a un 3 ambientes, el plus que tiene que agregar se ubica entre un 30% y 50% del valor de la vivienda previa. Mientras que cuando se muda de un 3 a un 4, el plus es menor (entre un 25% y 33%).
El que se muda de un 2 a un 3 ambientes también privilegia espacios exteriores. “Especialmente desde que llegó la pandemia, a la vez que se pretende acceder a un departamento más amplio se prioriza la existencia de área abiertas (propias o comunes) que se interpretan como una mejora en la calidad de vida”, detalló Gómez.
Lo más habitual es que haga falta un cuarto adicional porque la familia crece. Pero con la generalización del home office ocurrió que hay gente que busca trabajar desde su casa, pero contando con un espacio exclusivo para su labor (diferente de las habitaciones, la cocina y el living que es donde desarrolla su vida familiar y social).
Al saltar de un 2 a un 3 ambientes se buscan un dormitorio y un baño más, también la posibilidad de una cochera y mejores amenities.
El balcón, jardín o terraza propia son espacios que se privilegian a la hora de mudarse a una vivienda más amplia
El balcón, jardín o terraza propia son espacios que se privilegian a la hora de mudarse a una vivienda más amplia
Oscar Puebla, arquitecto y bróker especializado del segmento, explicó a Infobae que “hay verdaderas oportunidades en departamentos de mas de 30 años en zonas como Recoleta o Monserrat. Recientemente vendimos uno antiguo y de categoría en Sarmiento y Uruguay de 100 m2 en USD 120.000, hay otros que tienen grandes balcones, terrazas o patios en el fondo que hacen pensar que se esté viviendo en una casa. Por supuesto hay que estar dispuestos a refaccionar el inmueble”.
Históricamente, para dar el salto de un 2 a 3 ambientes se necesitan destinar entre USD 30.000 y 50.000 teniendo en cuenta que la vivienda debe ser de la misma gama y calidad constructiva.
“En cambio, de una una gama media a una alta la diferencia puede llegar a los USD 100.000, incluso para unidades de igual cantidad de ambientes. A veces por el mismo dinero, una familia pasa de un 2 ambientes en Palermo a un 3 ambientes ubicado en Congreso, y aunque cambie de barrio, privilegia el mayor espacio, esto es común que ocurra”, contó Cantero.
A la compra venta de un inmueble hay que restarle un 8% aproximado en gastos de comercialización.
Puebla, añadió: “Lo bueno del mercado actual es se puede hacer un buen negocio vendiendo un departamento nuevo y comprando uno más antiguo en Parque Patricios, Monserrat, Balvanera, Congreso, Flores y Mataderos, zonas que están teniendo una buena demanda por que se consiguen viviendas a menos de USD 2.000 el m2″.
Qué mirar para agregar superficie
En general hay que tener claro si la familia se muda por una necesidad “cuantitativa” donde prioriza el dormitorio/escritorio adicional o por una necesidad “cualitativa” en la que se fija más en los demás aspectos (tamaño y comodidades de cocina y living, terraza propia, amenities, por ejemplo).
Gómez, amplió: “Luego hay que considerar cuánto significa en términos de inversión ese salto y no sólo como diferencia entre el valor de venta de uno y de compra del otro, sino también teniendo en cuenta todos los costos transaccionales: honorarios de las inmobiliarias, al escribano en el caso de la compra, gravámenes nacionales como el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o el Impuesto a las Ganancias -según el caso-, impuestos locales (sellos) y gastos notariales”.
Expertos argumentan que los departamentos de 2 ambientes son más demandados que los de 3, por lo tanto el salto en superficie no requiere de mucho dinero. El punto principal es ver que se necesita, hay departamentos antiguos de gran superficie en muy buen precio y son buscados los edificios con amenities.
A veces surge la pregunta si conviene pasar a un departamento más grande o directamente a una casa. Puebla, concluyó: “Una familia con tres niños necesita un 4 ambientes, ahora por el tipo de departamento y el valor a pagar se puede comprar una linda casa en Núñez o Saavedra. Un departamento de 120 m2 en esa zona con cocheras y amenities ronda los USD 400.000, una linda casa allí también está en ese orden de inversión y no tiene la carga de las expensas”.
