Blanqueo para la construcción: cómo adherirse y qué hay que saber para poder invertir dinero no declarado

En el sector inmobiliario hay expectativas positivas por la inclusión en el proyecto de Presupuesto 2023 de la posibilidad de comprar inmuebles usados para ampliar la oferta de alquileres.

Por: José Luis Cieri

El Blanqueo que está reglamentado por la Ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda (Nº 27.679), que fue promulgada en agosto pasado y extendió este régimen por un año, genera expectativas favorables en el sector inmobiliario.

También fue muy bien recibida la noticia que informó el Gobierno nacional al enviar al Congreso el Proyecto de Presupuesto para 2023 donde se incluyó un artículo que, de aprobarse, ampliará el blanqueo vigente con destino a la construcción a los inmuebles usados, que no estaban incluidos en la normativa. En este caso, habrá que esperar a que la iniciativa sea aprobada para saber los pasos a seguir.

Cómo ingresar al blanqueo

La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) difundió sendos instructivos para inversores y desarrolladores con 5 pasos necesarios para adherirse, según lo previsto por la ley 27.679 en cada caso. Están disponibles en una web específica desarrollada por la CEDU que incluye información de más de 50 proyectos inscriptos en la AFIP de los miembros de la cámara, como así también preguntas frecuentes, documentos como leyes y decretos.

“El procedimiento es muy simple, tanto para inversores que quieran adherirse como para desarrolladores que quieran registrar sus proyectos. Son pocos pasos y muy sencillos”, destacó a Infobae Damián Tabakman, presidente de CEDU.

Para inversores

1. Depósito en la cuenta: En el banco se deberá solicitar la apertura de una “Cuenta especiales de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.ar)” en la divisa que se esté exteriorizando y se podrá depositar ahí el dinero. Es importante saber que cuanto antes se deposite el dinero, se pagará una tasa menor de impuesto único:

-Hasta el 19/11/22: 5%

-Hasta el 17/02/23: 10%

-Hasta el 16/08/23: 20%

2. Declaración de la tenencia: Desde el 22/08 se podrá ingresar al servicio “Normalización de la tenencia en moneda Ley 27.679″ de la Web de AFIP y declarar la tenencia y la valuación de los fondos depositados en la cuenta.

3. Pago del impuesto: Desde el 22/08 se podrá generar el Volante Electrónico de Pago (VEP) para el pago del impuesto. Una vez que se abone, se podrá enviar la declaración jurada informativa F1130.

4. Inversión en un Desarrollo: Seleccionada la inversión de un proyecto inmobiliario ya se podrá instrumentar y hasta el 31/12/2024 se podrá afectar la totalidad de los fondos existentes en la cuenta CECON.ar en dicho emprendimiento.

5. Declaración de uso de fondos: Una vez pagada la inversión y usados todos los fondos existentes en la cuenta, se deberá declarar mediante el mismo servicio de la AFIP “Normalización de la tenencia en moneda Ley 27.679″ el monto de las inversiones realizadas informando al COPI (Código de Registro de Proyectos Inmobiliarios) que informará el constructor/desarrollador con el cuál se invirtió. Hay tiempo hasta el 31/12/2024 para presentarla.

¿Cómo se obtiene el COPI?

Cada constructor/desarrollador que ofrezca proyectos “aptos blanqueo” deberá tramitar a través del servicio de la AFIP “Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI)” un COPI para cada obra. Para ellos la AFIP le solicitará presente la documentación que acredite que este proyecto califica para este beneficio (avance de obra, entre otros).

Para desarrolladores

Para inscribir un proyecto en el REPI hace falta seguir los siguientes pasos:

1. Informar el domicilio del proyecto: Para ello deberán ingresar al “Sistema Registral”, apartado “Domicilios”, sección “Otros Domicilios”, opción “Locales y Establecimientos” y seleccionar el destino comercial “Obras en Construcción”.

a. SI O SI informar Latitud y Longitud

2. Buscar el servicio REPI en AFIP (si no lo tienen hacer el paso explicado debajo)

a. Dar de alta el servicio REPI en el CUIT del Autorizado desde el Administrador de Relaciones de Clave Fiscal

3. Si tienen el servicio activo verán que NO figura la sociedad por la que quieren hacer el procedimiento. Tienen que hacer lo siguiente

a. Ir a Sub Administrador de Relaciones (elegir a la SOCIEDAD representando a la SOCIEDAD)

b. Elegir el BOTON “Nueva relación” acá la SOCIEDAD debe autorizar al AUTORIZADO a utilizar el servicio (se completa con CUIT y Clave fiscal del autorizado)

c. Confirmar

4. Con esos pasos ingresan al servicio REPI y les debe aparecer la sociedad.

5. Una vez cumplido lo anterior, ya se puede ingresar a completar la información. Al final del procedimiento se obtiene el COPI.

Opiniones

Ante la noticia de la prórroga del blanqueo hasta fines de 2023, “mi primera reacción fue negativa”, dijo Martín Pinus, especialista del sector. “Lo percibí orientado a los constructores y no a la gente. Quien necesita una vivienda, usualmente no puede esperar a que una obra que está por la mitad se termine, tal como exige este blanqueo. Sin embargo, al estudiarlo mejor, fui cambiando mi punto de vista”, explicó.

Desde el mercado sostienen que en primer lugar, hoy el verdadero negocio en la Argentina es invertir en un pozo, no en algo terminado dado que el costo de construcción en los últimos tiempos cayó a la mitad, mientras que los usados bajaron más de un 30 por ciento.

Afirman que hay consultas y que poco a poco la rueda empieza a girar. Incluso en los bancos también hay preguntas de ahorristas con dinero no declarado que tienen intenciones de destinarlo al mercado inmobiliario.

Pinus amplió: “Si además tenemos en cuenta los avances que está haciendo el gobierno argentino para lograr el intercambio de información entre la oficina de impuestos de Estados Unidos y la AFIP sobre las cuentas no declaradas, y teniendo en consideración que la única forma hoy vigente de regularizar esa situación es a través de este blanqueo, resulta más que evidente que será un éxito”.

Otros actores del mercado destacan el impacto macro que puede alcanzar la ley. “Este programa apunta claramente a la reactivación de la construcción siendo un importantísimo multiplicador para nuestra economía. Por ello inscribimos nuestro desarrollo residencial en Villa Devoto en el REPI al inicio de su obra y estamos en trámite para sumar otras propuestas para Mendoza, Neuquén, Salta, San Juan y Tucumán al haberse incorporado la opción de inversión en proyectos terminados”, comentó Walter Fuks de MilAires.

Desde la promulgación del decreto reglamentario a finales de agosto recibieron numerosas consultas con reservas ya realizadas. Actualmente, estos clientes se encuentran tramitando la apertura de sus cuentas para poder avanzar en la operación. Aplican desde monoambientes con balcón y parrilla hasta unidades de 4 ambientes con patio y piscina exclusiva. En el caso que los fondos a regularizar sean menores al valor de la unidad escogida, el saldo puede financiarse en cuotas en pesos.

Al elegir la unidad en la que el interesado desea invertir se le entregará al cliente el Código de Registro de Proyecto Inmobiliario (COPI), para que le indique al banco la ejecución de la transferencia desde su cuenta especial a la cuenta de MilAires, asociada al REPI. Una vez acreditados los fondos se instrumentará la operación con un boleto de compra venta, con entrega según los plazos que se acuerden.

Qué pasará con los inmuebles usados

En el Congreso todavía no hay fecha para el tratamiento del proyecto de Presupuesto 2023, que el jueves fue girado desde el ministerio de Economía al Congreso.

Sobre la incorporación del blanqueo para la compra de inmueble usados que se destinarían para engrosar la oferta de los alquileres, hoy muy escasa, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), concluyó: “Venimos trabajando conjuntamente con la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) desde hace un año para la incorporación el mercado locativo habitacional con plazo no menor en 5 y 10 años como mínimo, esto debería dar en principio una solución a la familia inquilina argentina, además de activar la venta beneficiando a un gran sin número de empresas, corredores, trabajadores por el importante movimiento que se debería producir al venderse las unidades usadas”.

Representantes de las cámaras inmobiliarias mantuvieron una reciente reunión con las nuevas autoridades del Ministerio de Economía, ahora liderado por Sergio Massa. Hay esperanzas de que el sector se dinamice y deje atrás los últimos tiempos en donde se volvió complicado tanto comprar como alquilar una vivienda.