Alquileres: ¿qué va a pasar con los contratos firmados si se suspende la ley vigente?

El anuncio del Gobierno generó incertidumbre y expectativas al mismo tiempo.

Por José Luis Cieri

Hay mucho ruido en el mercado inmobiliario luego de que trascendiera que el Gobierno nacional pondría punto final a la polémica Ley de Alquileres que entró en vigencia desde julio de 2020. Este anuncio trajo incertidumbre y por el momento se especula con los posibles cambios: por estas horas suena que los futuros acuerdos volverían a tener una duración de dos años y que los aumentos se pactarían en forma semestral y libres entre las partes intervinientes.

Para los quienes buscan una vivienda para alquilar, o los que tienen que renovar su contrato, es una noticia que trae dudas, pero quienes deben mudarse deberían saber, por el momento, todo lo firmado en los contratos vigentes y hasta su vencimiento, seguirá igual. Así, los acuerdos son a tres años y con ajustes anuales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central.

Los cambios que se estudian llegarían una vez que el Gobierno nacional, o el Congreso, resuelvan las medidas para los futuros contratos, y desde el segmento inmobiliario estiman que sería a partir de mayo próximo.

Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), comentó a Infobae que “si la normativa se suspende por Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) no sabemos si causará un buen efecto para los inquilinos. La modificación de la normativa puede ser una salida y ojalá no todo se derogue, porque hay temas de garantías, contratos a tres años y depósito de un sólo mes al inicio del acuerdo que son medidas buenas para el inquilino”.

Expertos coinciden que es clave (incluso para los inquilinos) reformular el método de ajuste, porque es perjudicial para cualquier bolsillo. Hay que tener presente que desde que sancionó la ley los precios en CABA, Rosario y Córdoba subieron entre 320% y 330 por ciento. En Neuquén, por caso, los aumentos superaron el 306% en 33 meses consecutivos.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), comentó a Infobae que “volver a una Ley anterior donde los acuerdos se regían por el Código Civil y Comercial de la Nación sería lo ideal en vez de hacer un nuevo esquema. Nuestra gran preocupación es cómo hacer la indexación, pero según usos y costumbres antes se hacían aumentos escalonados en donde se reflejaba la inflación y el mercado lo toleraba. Pero aún falta información y no estamos seguros de cuales serían los cambios que quiere introducir el Gobierno nacional”

Qué tienen que saber los inquilinos
Hasta que no se decida lo contrario, los inquilinos deben saber que para la actualización de su contrato se aplica una fórmula de indexación. Para calcular el aumento se consulta el ICL que publica el Banco Central y que contempla por partes iguales la variación de la inflación (Índice de Precios al Consumidor, IPC del Indec) y de los salarios según Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

“Supongamos que si se anula el artículo 14 de la actual ley, que las partes vuelvan a pactar libremente el precio. En este momento sería un descontrol, y tal vez miles de propietarios apliquen valores exorbitantes por lo cual sería peor”, dijo Botana.

Desde que sancionó y entró en vigencia la Ley de Alquileres entre julio de 2020 y el presente lo precios en CABA subieron más de un 320 por ciento
Para los contratos que vengan, se está estudiando que en la suspensión se detalle el procedimiento a seguir en los contratos vigentes con la nueva ley y los que se firmen de aquí en adelante con la ley ya suspendida.

Por lo trascendido, desde Economía analizan que en los contratos vigentes se siga aplicando la ley actual (que se suspendería en breve), ya que las cláusulas del contrato de locación fueron negociadas y consensuadas con dicha ley y en relación con los contratos que se firmen de aquí en adelante, mientras no se dicte una nueva norma, se rijan por la antigua forma a través del Código Civil y Comercial. En este supuesto se podrá fijar un mínimo plazo contractual de dos años y la actualización podría ser negociada libremente por las partes.

Más opiniones
Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), aseguró que hay muy poca en oferta en La Plata, por ejemplo. “Hay reservas tomadas según cuentan nuestros colegas pero esto empezó a agitarse mucho. Y hay consultas de propietarios que también creen que esto no podría modificarse así con un DNU”.

Y con respecto a los inquilinos, detalló que es importante que quien esté por firmar el acuerdo lo haga según la ley vigente. “Pero también es verdad que esta incertidumbre le pone un cierto freno al mercado en general”, añadió Líbera.

“Si se anula el artículo 14 de la actual ley y las partes vuelven a pactar libremente el precio sería un descontrol” (Botana)
Se genera cierta fragilidad en el mercado. Y muchos sostienen que luego de este anuncio habrá mayor inquietud hasta que todo se aclare.

Daniel Bryn, experto del sector y que realiza Monitor Inmobiliario, comentó a Infobae que “todos los que hicieron su reserva, presentaron los papeles en regla y garantías, continuarán con su contrato. Porque la gente necesita tener su hogar en donde vivir y estas cuestiones que genera la política argentina no hacen más que confundir. Hay muchas familias jóvenes que se les vencieron su contrato entre fin de marzo y ahora y no saben adonde ir”.

Mientras que Germán Matienzo, miembro de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina, destacó: “Que se derogue la Ley de Alquileres y se vuelva al Código Civil y Comercial sería lo ideal. El tema es que no haya nada malo por detrás y que no congelen precios o eviten desalojos por no pago. Muchos propietarios tienen miedo y falta confianza, y aunque se vuelva para atrás los cambios a favor no se verán de inmediato. Que se entienda bien: los propietarios queremos alquilar la vivienda, pero la cuestión es generar cambios y que sean equilibrados para todas las partes que firman un acuerdo”.