Alquileres: los trucos que usan propietarios e inquilinos para firmar un contrato y saltear la nueva ley

Las relaciones contractuales entre propietarios e inquilinos a partir de la vigencia de la nueva Ley de Alquileres atraviesa momentos de cambios y ajustes.

Ambas partes están utilizando mil y un recursos para llegar a firmar un contrato. Sucede que, ante la inseguridad que representa la extensión de los contratos de dos a tres años y los mecanismos de aumento de las mensualidades (que ya no siguen solo la inflación sino también la evolución de los salarios), la decisión pasa por rubricar acuerdos «a medida» ya sea dentro del ámbito de las inmobiliarias como en el mercado informal.

A esta situación se llegó, entre otras razones, porque “la ley le pegó a todas las partes”, sintetiza Alejandro Bennazar, titular de la Camara Inmobiliaria Argentina (CIA).

“Por un lado, el alto porcentaje de propietarios que retiró sus inmuebles del mercado del alquiler hizo que disminuyera la oferta y subieran los precios”, explica.

En la ciudad de Buenos Aires, por caso, las subas promediaron el 60% durante el último año, según un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales (CESO).

Por otro lado, las nuevas disposiciones de la ley en cuanto a la extensión del contrato y el nuevo nivel de ajuste también preocupa a los inquilinos. “Muchos preguntan por las cláusulas de rescisión porque están pensando en la estabilidad de su trabajo o en un cambio habitacional por la pandemia”, señala el directivo de la CIA.

A partir de esta situación, uno de los recursos utilizados es la extensión de la fecha del contrato anterior. Una opción que está permitida y según la inmobiliarias facilita que los propietarios no retiren sus propiedades del mercado.

“La prorroga del contrato es una de las opciones que están manejando las partes. También los contratos temporarios, que suelen usarse con los turistas extranjeros, hoy también se estan haciendo en los contratos de vivienda, con duraciones de uno, dos meses y hasta un año”, señala Osvaldo Riopedre, abogado de la entidad de usuarios ADECUA.

“Los acuerdos se hacen por las inseguridades básicamente de ambas partes: los precios en alza porque el índice de ajuste no refleja la realidad, y la baja rentabilidad de los propietarios (hoy en el 2% anual aproximadamente) que, en muchos casos, son personas que tal vez compensan su magra jubilación con ese alquiler”, dice.

«Por otro, se viene una serie de vencimientos (de servicios, impuestos) que no guardan relación con los sueldos, por eso se arman estos cuellos de botella” en que los inquilinos se atrasan con los pagos, señaló el letrado de la asociación.

Otra práctica surgida a partir de esta coyuntura es la firma de contratos “en comodato”. Esto es un préstamo de parte del propietario hacia el inquilino para el uso del inmueble y su posterior restitución. En este caso, el inquilino firma una serie de “pagarés” que mes a mes recibe como devolución de parte del dueño del inmueble.

Entre los recursos más comunes para sortear los alcances de la nueva ley -en este caso en el circuito informal- está también la continuidad del alquiler sin ningún contrato vigente. Es decir, manteniendo un acuerdo de palabra y de “confianza” acerca del pago.

Según Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, otro recurso muy utilizado apenas entró en vigencia la ley fue la firma de contratos con fecha anterior a la entrada en vigencia de la ley, es decir, julio de 2020.

“Hoy ya no es una práctica común pero sí es muy dificil encontrar contratos de tres años por la práctica de las prórrogas», agrega.

Otro aspecto que se lleva adelante y que es ilegal es el cobro de sellados en la provincia de Buenos Aires, donde además cobran comisiones del 5% cuando deberían cobrar el 4%”, dice el dirigente. Lo concreto es que la única regulación prevista, en este sentido es la que rige en la Ciudad de Buenos Aires, donde la comisión es del 4,15%, señala Riopedre.

Desde la visión de Muñoz, la imposibilidad de los inquilinos de ponerse al día con los alquileres atrasados a raíz de la pandemia y la vigencia del decreto que congeló los alquileres, puede desatar en el corto plazo una ola de desalojos.

Sin embargo, según un último informe de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) que refleja datos de todas las provincias, en enero y febrero de este año, la cobrabilidad de los alquileres fue muy alta: del 92,5% en el caso de las viviendas particulares y del 88,8% en el de inmuebles comerciales.

Con estos datos se derriba el mito de que se viene una ola de desalojos”, según Bennazar.

Precisamente, la semana pasada, el Gobierno creó el Protocolo de Riesgo Temprano de Desalojo, con el objetivo de asistir a las familias que se encuentran en situación de desalojo. Fue a través de la Resolución 88/2021, que creó un Protocolo Nacional de Alerta Temprana de Desalojos de Vivienda Única y Familiar en Regímenes de Alquileres Formales.

NE