En un mercado inmobiliario en constante evolución debido a los cambios en la redacción de los contratos de locación, luego de la derogación de la Ley de Alquileres y el retorno a los términos establecidos por el Código Civil y Comercial previos a junio de 2020, se establece un completo acuerdo entre las partes. Algunos inquilinos han encontrado una manera de abordar el pago del alquiler y superar la inflación, lo cual también beneficia a los propietarios.
Estas nuevas medidas entraron en vigor tras la derogación de la ley el 29 de diciembre de 2023, mientras el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por Javier Milei sigue en vigencia, permitiendo que inquilinos y propietarios acuerden libremente los términos de la actualización del contrato. Las partes ahora tienen la libertad de decidir la referencia para la actualización del valor del alquiler y la periodicidad de dicha actualización, así como la moneda en la que se realizará.
Expertos del sector inmobiliario destacan la importancia, en estos nuevos acuerdos, de dejar claro que el objetivo de la actualización es mantener el valor del contrato frente a la inflación. «Los propietarios prefieren hoy recibir el pago en pesos, con ajuste trimestral por IPC, y los inquilinos están aceptando esto sin conflicto entre las partes», agrega Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima.
Antes del DNU, tanto la Ley 27.551 como el artículo 1196 del Código Civil y Comercial prohibían que los inmuebles destinados a vivienda exigieran el pago de alquiler anticipado por más de un mes. Sin embargo, esta restricción se ha convertido ahora en una ventaja para muchos inquilinos.
«Algunos inquilinos han comenzado a ofrecer el pago por adelantado de un año o del total del contrato, algo que antes no era posible. Se hace una propuesta basada en un nuevo precio y se consulta con el propietario si la acepta o no», comenta Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.
Para implementar esta nueva modalidad, al igual que con el resto del contrato, ambas partes deben ponerse de acuerdo. Salaya Romera explica que el pago adelantado se realiza en dólares, y una forma de calcularlo es basándose en la rentabilidad anual del valor de venta del inmueble, que actualmente ronda el 4%, aunque con un descuento en el precio final. Por lo tanto, si un departamento tiene un precio de venta de US$100,000, el alquiler de un año sería de US$4,000, representando así el valor anual del contrato sin el descuento acordado por el pago adelantado.
Esta modalidad representa una gran ventaja para el inquilino que dispone de todo el dinero de una vez y puede pagar el valor del contrato por varios meses, un año o incluso la totalidad del acuerdo, en dólares y sin ajuste por inflación en pesos. Dado que la moneda extranjera se encuentra actualmente por debajo del aumento de la inflación, «los valores de rentabilidad mejoran, ya que la inflación en pesos avanza y los dólares se mantienen estables», señala Salaya Romera.
Además, esta modalidad beneficia al propietario, ya que «aunque pueda haber un acuerdo que implique una reducción del alquiler, recibe el dinero de una vez y en dólares», agrega Enrique Abatti, abogado especializado en mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de Argentina. Por otro lado, el inquilino tiene el pago mensual asegurado y «no se ve afectado por la inflación».
Los propietarios que no aceptan esta propuesta son aquellos que necesitan tener el dinero disponible mensualmente y en pesos, como los que dependen del alquiler para complementar su jubilación o para pagar gastos recurrentes. Sin embargo, para aquellos que no necesitan el dinero de inmediato, «es una buena alternativa».
Nuevos contratos: indexados por IPC y en pesos
Desde el fin de la pandemia, la oferta de alquiler en la ciudad ha experimentado una disminución constante, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023, con 4700 publicaciones. Sin embargo, tras la derogación de la ley de alquileres, en enero de 2024, la oferta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires aumentó un 62% en comparación con diciembre de 2023, según el último relevamiento de Zonaprop. En febrero, este aumento continuó con un 20.6%, lo que llevó a una variación acumulada en la oferta durante los dos primeros meses del año del 96%.
Poco a poco, los propietarios vuelven a poner sus inmuebles a disposición, en parte debido a la nueva flexibilidad que tanto el arrendador como el arrendatario tienen para adaptar el contrato a sus necesidades. El dato clave es que, aunque los precios no han disminuido al mismo ritmo que aumentó la oferta, están cediendo con una marcada desaceleración. En febrero, el valor medio del alquiler en la Ciudad de Buenos Aires aumentó solo un 2.9%, lo que representa el menor incremento desde octubre de 2021. En contraste, en enero y diciembre, los precios venían aumentando un 21% y un 18.6%, respectivamente.
«La mayoría de los contratos se realizan en pesos, ya que la gente recibe sus ingresos en pesos», asegura Abatti, y coincide con otros especialistas del mercado en que la indexación elegida es principalmente el Índice de Precios al Consumidor (IPC), de forma trimestral. «Hoy en día, los propietarios prefieren recibir el pago en pesos, con ajuste por IPC, y esto es aceptado por los inquilinos, considerando la expectativa de que la inflación continúe superando al dólar», coincide Salaya Romera.
