Alquileres: el lado B de la libertad total entre propietarios e inquilinos que impone el nuevo DNU

El “exceso de libertad” preocupa a algunos especialistas, aunque otros confían en que el mercado se va a autorregular hasta llegar a un punto de equilibrio

Por: Mercedes Soriano

Javier Milei derogó la Ley de Alquileres a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) y borró las reglas del juego. El mercado inmobiliario ahora enfrentará un libre albedrío que, en algunos aspectos, no vivió nunca en el último siglo.

En ese sentido, el “exceso de libertad” preocupa a algunos especialistas, aunque otros confían en que el mercado se va a autorregular hasta llegar a un punto de equilibrio similar al que funcionaba antes de la sanción de la ley 27.551 en 2020.

1. Libertad para elegir en qué moneda se paga el contrato

Uno de los puntos más controversiales del DNU es que los contratos se pueden pagar en la moneda que definan las partes, ya sea pesos, dólares, euros u otra.

“A partir de la medida se va a blanquear lo que venía pasando de manera informal y que ahora va a poder aparecer en el contrato. En definitiva, la desregulación hace que tengamos pautas más claras: propietario e inquilino van a saber lo que están firmando”, opina Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

“Sobre todo en los últimos cuatro meses, la vivienda se había dolarizado en muchas partes del país que no manejaban moneda extrajera, porque la inflación está descontrolada. Ahora creo que va a haber un corrimiento hacia el dólar, salvo que se estabilice la economía”, analiza Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias.

Los expertos consultados descartan que la totalidad de los alquileres se vayan a cobrar en moneda extranjera. “Eso va a depender del tipo de inmueble, su ubicación y la finalidad con la que se alquile. Imagino que va a ser diferencial según el tipo de mercado pero lo positivo es que vas a tener libertad de elección”, señala Gómez Picasso.

Hay zonas que desde hace años acostumbran a manejar alquileres en dólares, como Puerto Madero o las casas en countries. Este efecto puede que se replique a otros barrios premium. “Puede suceder en la zona de corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo. en Palermo, Recoleta o en la zona de embajadas, donde ya había varias viviendas alquiladas en divisa”, sostiene Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA).

Sin embargo, la especialista está confiada en que en el común de los barrios los alquileres se van a seguir cobrando en pesos. “Ahora viene un trabajo de hacerle entender al propietario la realidad que tiene la Argentina, que si bien los contratos pueden hacerse en cualquier moneda el inquilino lo tiene que poder pagar. En definitiva, si no lo pueden pagar se le termina el buen negocio a propietario de hacer un contrato de libre pactación, por lo que es necesario que el inmobiliario en este momento cuide que no se dispare la pelota para ninguno de los dos lados”, afirma.

2. Libertad para decidir cuánto dura el contrato de alquiler

Otra de las libertades que permite el DNU es que las partes establezcan el plazo de los contratos. Es decir que se pueden hacer contratos de alquiler por 10 días, ocho meses, dos años o cinco años.

Esta libertad existe siempre y cuando se aclare en el contrato. De lo contrario, si no se especifica el tiempo, el plazo será de dos años.
Ya no existe un plazo mínimo legal para los alquileres y se pueden hacer contratos de pocos días, meses o años
Ya no existe un plazo mínimo legal para los alquileres y se pueden hacer contratos de pocos días, meses o añosUNSPLASH

Esta libertad preocupa a algunos referentes del sector. “Desde 1921 hasta 2023 hubo plazo mínimo, por lo que ésta es una situación desconocida para todos los argentinos”, dice Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, quien cree que tanta libertad “va a ser un problema”.

En ese sentido, opina que cuando se impuso hace más de 100 años, “fue para evitar que propietarios manejen el mercado a su antojo y perjudiquen a los inquilinos”. Por ejemplo, si un propietario solamente hace un contrato por tres meses, el inquilino se encontraría en una situación inestable y costosa.

Lo mismo opina Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional: “Al no haber plazo mínimo de contrato, el propietario puede decidir alquilar la vivienda por días o pocos meses y eso desataría una crisis más profunda”.

No obstante, algunos especialistas creen que los contratos recurrirán a viejas usanzas y establecerán el punto de equilibrio que supo ser de dos años. “Mientras regía la ley de alquileres, la gente que quería hacer contratos por fuera de la norma generalmente acordaba en dos años. Esa decisión no era porque una norma se los dijera sino porque por historia o por inercia siempre se hizo así”, dice Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

“El plazo de tres años era muy largo, por lo que pasar a uno de dos tiene más lógica. Creo que éste es otro de los elementos que va a hacer que haya mayor oferta en el mercado”, señala Gómez Picasso.

3. Libertad para rescindir el contrato

Un punto controversial que le quita estabilidad al inquilino es que cualquiera de las partes tiene la libertad de rescindir el contrato. Desde mediados del 2020, el único que podía terminar con el contrato de alquiler de un inmueble era el inquilino, amparado por la ley y pagando una multa determinada. Mientras tanto, “el locador no podía resolverlo de forma unilateral sin causa porque estaba prohibido por el plazo mínimo legal”, detalla.

Sin embargo, el abogado sostiene que “una vez que entre en vigencia el DNU, el régimen cambia totalmente: al no haber plazo mínimo legal rige lo mismo que para cualquier contrato, es decir la posibilidad de pactar que cualquiera de las partes pueda rescindir el contrato sin causa, bajo las pautas y procedimientos que el contrato determine”.

A partir de que el DNU entre en vigencia, el inquilino puede rescindirlo “abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato”, dice el DNU.

“Pero respecto al locador no dice nada y como hay autonomía de la voluntad y libertad contractual, rige el artículo 1076 del Código Civil y Comercial”, señala Esper. Indica que “se le agregó al artículo 1219 un inciso que dice que el contrato puede extinguirse por cualquier causa que las partes acuerden del contrato, entonces ahí da la posibilidad de que se pacte que el locador pueda rescindir el contrato si está especialmente pactado”.

En resumidas cuentas, si está especialmente pactado en el contrato, el locador puede rescindirlo sin causa en cualquier momento. Y si no está pactado, el propietario no puede terminar con el contrato sin causa mientras que el inquilino sí, amparado por la ley.

4. Libertad para indexar el contrato

Para Liotto, el tipo de producto también incidirá en el índice que elijan las partes. Puede haber uno en propiedades que defienden mejor los precios en los barrios más exclusivos, como en Palermo o Recoleta. Pero para la especialista, la chance de conversar entre las partes podría permitir que en otros barrios los contratos en pesos no necesariamente se ajusten por la inflación. “Van a poder actualizarse por el índice de costo de vida, los salarios o por el que las partes acuerden. Es el mejor de los escenarios”, asegura.

Además, agrega que los contratos en dólares, que se hacen con el objetivo de protegerse de la inflación, no se actualizarían porque no se devaluarían.

5.Libertad para decidir cuándo ajustar el precio del alquiler

La periodicidad de los ajustes también queda sin regular. “Habrá que convencer a los propietarios de probar con un índice de actualización trimestral cuando haya alta inflación y semestral cuando haya menos. No lo veo complicado y creo que la conversación del asunto va a llevar a buen puerto”, opina Liotto.

Si bien las posibilidades son infinitas, hay quienes piensan que en líneas generales el criterio se va a unificar. “No creo que entremos en un período de heterogeneidad total. Antes de 2020 los contratos podían ser mensuales y no se hacían. No había regla que dijese que se tenía que ajustar semestralmente en base a la expectativa de la inflación y la mayoría lo pactaba así. Había una regla informal de hacer lo que hacía el de al lado que todos convalidaban, así que no tengo miedo de que se desmadre porque confío en el ida y vuelta de la gente”, cree González Rouco.

Mercedes Soriano