Alquileres: ahora los inquilinos no quieren pagar lo que piden los dueños

Con la expectativa generada por el anuncio de nuevos créditos hipotecarios destinados a la compra, refacción o ampliación de propiedades, el mercado inmobiliario busca impulsar su actividad luego de más de cinco años de estancamiento.

En ese contexto y luego del DNU que derogó la Ley de Alquileres, la oferta se expandió a niveles récord y ya hay más de 15.000 inmuebles en locación en distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires. Pero los precios siguen altos: un tres ambientes, por caso, promedia los $530.000 mensuales, con una variación intermensual del 6% y del 241,9% interanual, según el Centro de Estudios Económicos y Sociales (CESO).

Por estas horas, las propiedades ya no se alquilan en sólo 48 horas como sucedía entre mayo y julio del 2023 (incluso algunos inquilinos hacían contratos sin ver la propiedad de forma presencial). Hoy, la duración del proceso de alquiler se extendió hasta 15 días o más.

Soledad Balayan, analista de Maure Inmobiliaria, reconoció a Infobae que se está observando una acumulación de avisos que tienen que ver con el momento recesivo. “La demanda no está validando los precios ni las condiciones propuestas por los propietarios para el alquiler. Este fenómeno es en parte consecuencia de la Ley de Alquileres derogada, que generó temor entre los propietarios de fijar precios que a largo plazo que podrían resultar demasiado bajos, sumado a un efecto adicional de la recesión general, que impide a los inquilinos aceptar los precios solicitados”.

Según datos del CESO, los precios de las viviendas de un ambiente se mantiene en $300.000, sin registrar variación mensual, aunque con una significativa suba del 252,9% interanual. Los departamentos de de dos ambientes en CABA oscilan en $380.000, subieron un 8,6% intermensual y acumulan un aumento del 261,9% en los últimos doce meses.

Opciones

Según Balayan, en Zonaprop la oferta para alquilar aumentó un 180% y en Argenprop, un 270% interanual.

Hay departamentos que ya registran más de un mes en oferta. Desde el sector sostienen que si se bajan los precios la demanda reacciona de manera positiva. No obstante, a diferencia de períodos anteriores, cuando los contratos de alquiler se cerraban tras las primeras visitas, ahora, debido a la mayor cantidad de opciones disponibles, los potenciales inquilinos toman su decisión de manera menos apresurada.

“Los precios de publicación iniciales tienen una reducción más significativa que las condiciones de ajuste. Hay una menor resistencia de los dueños a bajar el precio inicial de alquiler que a modificar los plazos de ajuste o el tipo de índice utilizado”, señaló Balayan.

Oferta potenciada

La oferta de propiedades en alquiler experimentó un giro notable en distintos barrios de la ciudad, superando las dificultades de disponibilidad que se registraban hasta fin de año.

La situación comenzó a cambiar tras la derogación de la ley de alquileres, provocando un incremento significativo en el número de unidades disponibles. Balayan recalcó este cambio al señalar que en Saavedra, donde a fines del año pasado se contaban apenas 5 unidades en alquiler, hoy hay más de 120.

Barrios como Paternal, Mataderos, Agronomía, Parque Patricios, Villa Pueyrredón, Villa Lugano y Villa Santa Rita, que hace cinco meses sufrían de una oferta prácticamente inexistente, ahora proponen una renovada disponibilidad.

“Muchos propietarios que antes se inclinaban por la venta o el alquiler temporario, ahora optan por el alquiler tradicional. La derogación de la Ley jugó un papel crucial al hacer que la rentabilidad se torne más atractiva en dólares y que las condiciones contractuales resulten más satisfactorias para los propietarios”, explicó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).

La actual dinámica del mercado de alquileres se caracteriza por una demanda que prioriza unidades de dos y tres ambientes, motorizada por aquellos que, en busca de mayor espacio, antes debían ajustarse a la escasa oferta disponible. Ahora, con una oferta más amplia, estos potenciales inquilinos tienen la posibilidad de elegir viviendas que mejor se ajusten a sus necesidades de espacio y comodidad.

Las negociaciones entre propietarios e inquilinos evolucionaron hacia contratos de dos años de plazo máximo con ajustes trimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o cuatrimestrales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) para los precios en pesos, mientras que para los contratos en dólares, se establecen sin ajustes adicionales durante su vigencia.

“La estabilización de precios y la adaptación de las condiciones contractuales reflejan un mercado que busca equilibro entre la oferta y la demanda, favoreciendo así la satisfacción de ambas partes. Este es un paso adelante para recuperar la dinámica positiva del sector”, concluyó García Malbrán.

Por
José Luis Cieri